12月27日早晨，65歲的繆偉醒的格外早，5點(diǎn)半不到就起了床，因?yàn)楫?dāng)天是交房的日子，為這一天的到來他期盼了許久。
繆偉仰望新家。記者張衡 攝
心情同樣激動(dòng)的還有他的老街坊們。從早上7點(diǎn)半開始，繆偉的手機(jī)鈴聲、微信提示聲就響個(gè)不停，大家紛紛打來電話、發(fā)來信息，問他什么時(shí)間去拿新房鑰匙。
2年前，134戶青山新溝橋街道二十一街坊居民住在“上廁所還要撐傘防漏水”的C級(jí)危房里。在房子修又修不好、傳統(tǒng)的房地產(chǎn)征收開發(fā)模式也并不適用的情況下，湖北省開始試點(diǎn)“住宅合作社”危舊房改造——這種原拆原建模式讓居民們看到了希望。
告別老破小，住上自己建的好房子。雖已步入耳順之年，卻還能與從小長(zhǎng)大的老街坊們繼續(xù)在一起，繆偉倍感幸福。
繆偉（右一）和老街坊們?cè)谝黄稹?記者何曉剛 攝
新房子，老街坊
斷不了的鄰里情
青山新溝橋街道二十一街坊面積不大，占地面積不到10畝，原為武鋼職工宿舍區(qū)。
安欣幸福里小區(qū)外景。 記者何曉剛 攝
如今，4棟“超期服役”的磚木、磚混結(jié)構(gòu)的筒子樓已成為歷史照片，一棟32層的住宅樓矗立在這片土地上。白色鋁合金型材的外立面，讓這棟建筑在冶金大道上顯得格外醒目，并有了新的名字：安欣幸福里小區(qū)。
安欣幸福里小區(qū)是由134戶居民“自己蓋的房子”，在27日迎來了正式交付。長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，每戶居民的玻璃陽臺(tái)外都掛著鮮艷的中國(guó)結(jié)，“歡迎回家”的標(biāo)語在小區(qū)里隨處可見。
新建成的安欣幸福里。 記者冷靖華 攝
繆偉順著橘色地毯，來到交付現(xiàn)場(chǎng)，驗(yàn)身份、交材料、領(lǐng)喬遷禮包，領(lǐng)到新家鑰匙后，他迫不及待地大步向自家新房走去。
路上，他遇見同來拿鑰匙的龔偉清。他倆從小就住同一單元樓里，相互見證了人生中每一重要時(shí)刻。一年半的安置過渡期，是兩家人分隔最遠(yuǎn)的時(shí)間。
“搬家時(shí)，我們好幾家都互相幫忙搬東西，幾舍不得呀。”龔偉清說道。此時(shí)兩人相遇，格外親切和開心，胳膊挽起胳膊，相互邀請(qǐng)對(duì)方看自己的新房。
“鋁合金板材外立面，僅次于大寫字樓的玻璃幕墻，又美觀又防水，比好多商品房檔次都高。”
“以前房子墻面都是裂紋，排水也不好，下雨在家穿套鞋。”
“咱們房間都是南北通透，特別是這大陽臺(tái)采光好，放兩個(gè)搖椅綽綽有余。”
“以前我家住一樓，正午家里才有一點(diǎn)光，現(xiàn)在能住上這么好的房子，心里特滿意。”
“你來瞧瞧，太陽能熱水器也有，弱電箱空氣開關(guān)也裝好了。”
……
安欣幸福里小區(qū)的房型開敞通透。 記者秦璟 攝
離開各自的房屋，兩人一同去看了位于17層的空中活動(dòng)層。繆偉一邊說，雙手一邊比畫：以前咱們住的院子，樓間距10米都沒有，哪有什么活動(dòng)空間。這里5米層高，改造后重新一裝修，健身房、書畫室、閱覽室，再放幾個(gè)乒乓球桌，活動(dòng)區(qū)域都有了……
繆偉、龔偉清討論正歡時(shí)，一位老朋友張想英也來了。張想英在二十一街坊住了40多年，因老房子不安全，她在12年前就搬出了小區(qū)，住在距二十一街坊騎車只要5分鐘的新小區(qū)里。
繆偉（右一）參觀老街坊的新房。記者何曉剛 攝
“老鄰居親熱，所以沒搬很遠(yuǎn)，隔三岔五回來玩。”張想英說，現(xiàn)在住的新小區(qū)都成老房子了，但樓上樓下的鄰居還是不熟，沒有以前一家有事大家?guī)偷姆諊榜R上就要搬回來了，已經(jīng)約了好幾家一起裝修，團(tuán)購便宜、互相幫忙盯著還省事。”
短暫敘舊后，三人共同告別：“馬上一起回家咯，再見。”
新交付的32層高樓在陽光下氣派又敞亮。 記者冷靖華 攝
修不好、拆不掉
居民選擇自己原拆原建
時(shí)間回到2年前，繆偉所居住的二十一街坊，4棟房屋中有兩棟居民樓建成于1957年，最晚的一棟居民樓建成于1974年，普遍存在房屋結(jié)構(gòu)老化、維護(hù)保養(yǎng)不足、基礎(chǔ)配套設(shè)施陳舊等方面問題。2022年，經(jīng)第三方房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)鑒定，3棟房屋安全等級(jí)均為C級(jí)。
要么修，要么拆。多年來，134居民一直期盼可以住上“好房子”，最終他們發(fā)現(xiàn)，這兩條路都難走通。
如若給房子動(dòng)“大手術(shù)”整體修繕，算上維修基金，每戶居民還要自掏20萬元。這條路既無法根除老房子結(jié)構(gòu)老化頑疾，居民也無力承擔(dān)這筆費(fèi)用。
如若房屋征收，該區(qū)域不在征收拆遷的范圍，且小區(qū)面積小，土地利用率低。
房子修不起又拆不了，當(dāng)居民們一籌莫展時(shí)，2023年湖北省試點(diǎn)“住宅合作社”危舊房改造的模式讓二十一街坊居民們看到轉(zhuǎn)機(jī)。
當(dāng)年7月，青山區(qū)將該地塊確定為危舊房合作化改造試點(diǎn)，作為探索新模式、形成可復(fù)制經(jīng)驗(yàn)的重點(diǎn)項(xiàng)目。一場(chǎng)以“居民主導(dǎo)、政府支持、企業(yè)參與”的房地產(chǎn)建設(shè)新模式開始探索。
項(xiàng)目效果圖。
原拆原建，作為首個(gè)吃螃蟹的群體，二十一街坊的居民不得不面對(duì)一串問題：“誰來設(shè)計(jì)、建設(shè)房子”“房子建一半會(huì)不會(huì)爛尾”……
2023年12月，二十一街坊危舊房合作改造合作社在青山區(qū)民政部門完成注冊(cè)，小區(qū)全體134戶權(quán)利人和社區(qū)居委會(huì)加入會(huì)員。12月10日，第一次社員大會(huì)表決通過合作社章程，選舉產(chǎn)生由社區(qū)書記、社區(qū)副主任、居民代表組成的8人理事會(huì)。12天后，第二次社員大會(huì)召開，選定青山區(qū)國(guó)資平臺(tái)青山安居集團(tuán)安欣置業(yè)有限公司作為項(xiàng)目代建方。
與此同時(shí)，青山區(qū)找到北京市建筑設(shè)計(jì)研究院總建筑師、總規(guī)劃師，首鋼集團(tuán)總建筑師吳晨，請(qǐng)他擔(dān)任建筑設(shè)計(jì)，他當(dāng)即表示了極大的熱忱。
這個(gè)改造項(xiàng)目?jī)H建設(shè)一棟高層住宅，卻請(qǐng)來了中國(guó)建筑規(guī)劃行業(yè)知名專家。業(yè)內(nèi)人都說，二十一街坊的規(guī)劃設(shè)計(jì)是“殺雞用牛刀”。
2024年1月初，吳晨領(lǐng)銜的總建筑師團(tuán)隊(duì)對(duì)青山區(qū)二十一街坊項(xiàng)目進(jìn)行了首次現(xiàn)場(chǎng)踏勘，制訂“完整社區(qū)”建設(shè)項(xiàng)目清單：養(yǎng)老、托育、健身、停車、充電、“小修小補(bǔ)”等適老化、適兒化需求。
“小區(qū)原有的30多種戶型，按照居民盡量能夠少出錢，面積能夠就近匹配的原則，我們?cè)O(shè)計(jì)出了7種戶型，面積最小的是套內(nèi)面積為33平方米，最大為95平方米。”吳晨以最小戶型舉例，一室一廳的戶型結(jié)構(gòu)，仍打造了全屋收納體系，衛(wèi)生間干濕分離，按政策提高陽臺(tái)的面積占比，“這種戶型南北通透，在商品房市場(chǎng)幾乎不可能，但在青山實(shí)現(xiàn)了。”
安欣幸福里小區(qū)外景。 記者何曉剛 攝
戶型設(shè)計(jì)居民投票、代建企業(yè)居民選、改造基金居民監(jiān)督，項(xiàng)目改造進(jìn)入最難的一關(guān)：簽約騰退。二十一街坊的134戶居民中，三分之一戶主不在本地，有的甚至遠(yuǎn)居海外。
不設(shè)拆遷辦，一支由街道、社區(qū)、黨員代表、居民志愿者構(gòu)成的30余人工作隊(duì)伍白天摸排信息，晚上入戶溝通；為聯(lián)系海外居民，他托人寄送手冊(cè)、撥越洋電話。新溝橋街人大工委主任羅顥說，“不談空話，將心比心，給老百姓算明白賬”。
該街提供過渡房源140余套，為特殊困難家庭協(xié)助辦理低保、公租房等，幫助上崗就業(yè)，解決子女入學(xué)難題。6名黨員率先簽約，理事會(huì)成員第一批集中簽約騰退，給群眾吃下“定心丸”。
134戶居民所有住戶的住房面積都有所增加，戶均只出10萬元左右。新溝橋街道科苑社區(qū)黨委書記、合作社會(huì)長(zhǎng)劉英介紹，最多的住戶補(bǔ)了70多萬元，面積增加60多平方米，最少的只補(bǔ)了1000多元。”
短短四個(gè)半月，134戶簽約騰退倒房工作全部完成。
2024年7月12日，這里作為湖北省首個(gè)“住宅合作社”項(xiàng)目正式開工。 記者秦璟 攝
政府由大包大攬
轉(zhuǎn)向“政策賦能”
回顧二十一街坊整個(gè)改造過程，政府部門的角色，由過去的大包大攬轉(zhuǎn)向“政策賦能”。
“我們創(chuàng)新形成‘居民出一點(diǎn)、政府補(bǔ)一點(diǎn)、企業(yè)讓一點(diǎn)’的資金模式，破解改造資金難題。”青山區(qū)住更局工作人員舒浩愷介紹，政府提供專項(xiàng)補(bǔ)貼和稅費(fèi)支持政策；企業(yè)通過優(yōu)化設(shè)計(jì)降低建設(shè)成本；居民以較低出資獲得住房品質(zhì)提升。
2023年11月，市房管、規(guī)劃、城建等六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于支持危舊房合作化改造試點(diǎn)項(xiàng)目的若干措施》（武房發(fā)〔2023〕9號(hào)），明確了土地規(guī)劃、稅費(fèi)、審批、專項(xiàng)補(bǔ)貼、金融政策等一系列支持措施。2024年，市自然資源和城鄉(xiāng)建設(shè)局研究明確了試點(diǎn)項(xiàng)目推進(jìn)過程中涉及的規(guī)劃審批、不動(dòng)產(chǎn)注銷登記、土地供應(yīng)等方面辦理路徑和流程。
二十一街坊項(xiàng)目地塊小，但仍見縫插針建設(shè)了“立體花園”式綠化。 記者秦璟 攝
“一系列政策的出臺(tái)，為項(xiàng)目掃清了障礙，提振了大家信心。”新溝橋街道有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，居民、政府及企業(yè)的各方資源和力量擰成一股繩。
武鋼集團(tuán)大力支持解決了其房屋產(chǎn)權(quán)、基金出資等問題。
代建方通過調(diào)整容積率，優(yōu)化商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和車庫配比等設(shè)計(jì)，降低建設(shè)成本。240套住宅中的134套用于原居民安置，106套用于市場(chǎng)化銷售，以實(shí)現(xiàn)資金自平衡。
2024年6月，居民聯(lián)合社作為交易主體成功摘牌并簽訂土地出讓合同。實(shí)現(xiàn)危舊房合作化改造居民自己拿地。
2024年7月，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》等“六證同發(fā)”，讓以往數(shù)個(gè)月的審批周期縮短至3個(gè)工作日。當(dāng)月，項(xiàng)目正式開工，承建方中國(guó)一冶對(duì)該項(xiàng)目提級(jí)管理，應(yīng)用數(shù)字化平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)施工管理效率提升15%，成本損耗降低3%。
……
2025年9月，武漢市明確危舊房合作化改造在不動(dòng)產(chǎn)登記、契稅減免、專項(xiàng)補(bǔ)貼等方面的支持政策。
喜提新房鑰匙的居民韓國(guó)斌開心不已。記者何曉剛 攝
“二十一街坊134戶居民見證青山老工業(yè)基地“十里鋼城”的輝煌，蛻變與發(fā)展。二十一街坊危舊房改造的模式創(chuàng)新，拆的是舊居的窘迫，建的是新家的溫暖，留的是城市的記憶，延續(xù)的是社區(qū)關(guān)系、鄰里關(guān)系、社會(huì)屬性。”青山區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人說道。
當(dāng)前，武漢正在實(shí)施以“五改四好”為主攻方向的城市更新，湖北大學(xué)危舊改項(xiàng)目成為繼青山區(qū)二十一街危舊房合作化改造項(xiàng)目后的第二例成功案例。“青山經(jīng)驗(yàn)”正被應(yīng)用于全市危舊改項(xiàng)目，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，讓更多市民實(shí)現(xiàn)“安居夢(mèng)”。
12月26日，居民張玉蘭興奮地帶記者參觀自己的房間。 記者冷靖華 攝
【訪談】
保留老鄰居們的人情味
是有溫度的社會(huì)再生
采訪記者：張衡
受訪人：二十一街坊危舊房改造項(xiàng)目總建筑師吳晨
今年全國(guó)兩會(huì)期間，全國(guó)人大代表，北京市建筑設(shè)計(jì)研究院總建筑師、總規(guī)劃師，中國(guó)科學(xué)院大學(xué)講席教授，首鋼集團(tuán)總建筑師吳晨，以武漢青山二十一街坊的危舊房改造為案例，提交了《探索“住宅合作社”模式打好老舊小區(qū)攻堅(jiān)戰(zhàn)》的建議，提出通過探索“住宅合作社”模式，推動(dòng)可持續(xù)城市復(fù)興的新模式，引起公眾和學(xué)術(shù)界的廣泛關(guān)注。
隨著二十一街坊危舊房改造項(xiàng)目畫上圓滿句號(hào)，作為項(xiàng)目總建筑師的吳晨，也看到老舊社區(qū)煥發(fā)新生所帶來的巨大活力與居民們內(nèi)心期盼實(shí)現(xiàn)后充滿笑意的臉龐。
老街坊們相聚安欣幸福里小區(qū)喜提新房，全都笑開了花。 記者何曉剛 攝
記者：武漢正在實(shí)施以“五改四好”為主攻方向的城市更新，在您看來，什么樣的房子是好房子？
吳晨：城市更新不僅僅是冰冷的建筑改造，更是有溫度的社會(huì)再生和多系統(tǒng)、多維度的城市復(fù)興。讓百姓住得舒心、感受到人居環(huán)境的美好，是城市發(fā)展的根本追求。對(duì)許多居民來說，原來的房子雖已老舊，故土卻承載著他們半輩子的記憶，更是一家人與街坊鄰里多年交往的情感紐帶，是居民的立足點(diǎn)和心靈歸宿，具備厚重的“情緒附加值”。
“住宅合作社”模式是對(duì)傳統(tǒng)大規(guī)模拆遷模式的反思，是危舊房改造領(lǐng)域的一種創(chuàng)新探索，也是以人為本營(yíng)城理念的充分體現(xiàn)。通過這一模式，更新后二十一街坊基本完整保留了原居住區(qū)134戶的社區(qū)居住模式及老鄰居們的人情味。不僅原來的老鄰居仍然在一起，還通過新建商品房引入了年輕家庭。這種人居場(chǎng)所的營(yíng)造構(gòu)建，實(shí)現(xiàn)了我們最早提出的“居民共生、文化共生、建筑共生”住區(qū)的設(shè)計(jì)理念，體現(xiàn)了“人民城市”價(jià)值的根本遵循。
記者：二十一街坊危舊房改造項(xiàng)目成功的原因是什么？
吳晨：危舊房改造是個(gè)系統(tǒng)工程，需要有效解決產(chǎn)權(quán)責(zé)任、利益分配、規(guī)劃設(shè)計(jì)等實(shí)際問題。青山區(qū)二十一街區(qū)就是在全國(guó)，值得研究推廣的案例。在實(shí)施改造過程中，街道工作專班在一線做好群眾工作、加快簽約，各級(jí)部門在土地使用性質(zhì)變更、規(guī)劃調(diào)整等方面開辟了綠色通道，各相關(guān)部門同步對(duì)土地交易、規(guī)劃報(bào)批、項(xiàng)目立項(xiàng)、項(xiàng)目報(bào)建等進(jìn)行大力支持，真正做到整合居民、政府及企業(yè)的資源和力量。通過組建聯(lián)合社、民主決策、總建筑師制、共建共管等方式實(shí)現(xiàn)了新時(shí)代“住宅合作社”的新模式。
記者：二十一街坊居民自主更新、原拆原建，從“政府主導(dǎo)”轉(zhuǎn)向“群眾自主”，給城市更新帶來哪些啟示？
吳晨：作為項(xiàng)目總建筑師，我和設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)同事參與了多場(chǎng)二十一街坊的居民會(huì)議，在我們的筆記本上記滿了大家“想要南北通透”“別讓老街坊分開”等從大到小，從生活習(xí)慣到配套設(shè)施等具體需求。這種“伴隨式”的總建筑師制模式，得到了各方面的積極認(rèn)同。居民們共享所有權(quán)，一同參與決策過程，談意見，暢未來，一定程度上破解了老舊小區(qū)更新在組織機(jī)制、資金投入、居民搬遷等方面的難點(diǎn)問題，打通了老舊小區(qū)更新改造居民參與、多元共治路徑。
另外，合作社的形式，減少了中間環(huán)節(jié)和成本，提高了資源利用效率，每一項(xiàng)支出都用在刀刃上。最終實(shí)現(xiàn)，從好房子、單一的建筑概念轉(zhuǎn)向好社區(qū)、好街區(qū)轉(zhuǎn)化，最終實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量的城市更新和城市復(fù)興。
（長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)記者李亦中 張衡 通訊員魏涵玉）
